No 59. 1er TRIMESTRE 2012
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Les Cahiers Palladio
IEIF RÉFLEXIONS IMMOBILIÈRES
62 Les Cahiers Palladio
CONSEIL EN ORGANISATION
CONTEXTE SOCIAL
L’enjeu managérial, par les nouveaux modes de
travail et la mise en place de pratiques plus parti-
cipatives. La fonction d’encadrement évolue vers
PAR L’ESPACE DE TRAVAIL :
Quand, d’un côté, les investisseurs identifient les
un rôle d’animateur de compétences individuelles
risques financiers de leurs placements immobiliers,
au détriment du contrôleur. Le travail en équipe est
de l’autre, les utilisateurs des bureaux revendiquent
plébiscité, et des structures hiérarchiques plus hori-
L’APPORT
leur confort et leur santé au travail, sur fond de ré-
zontales favorisent le développement des activités
duction des charges d’exploitation et de sauvegarde
transversales.
L’organisation
de la productivité. Augmenter l’e cacité tout en
DE LA DÉMARCHE QSE
du travail en réseau,
améliorant la productivité revient à utiliser les sur-
L’enjeu des nouvelles technologies de l’informa-
le développement
faces de bureau comme levier de rentabilité.
tion et de communication. Avec Internet et la télé-
du nomadisme
phonie mobile, les changements technologiques
et du télétravail
Toutefois, diminuer les coûts d’utilisation des locaux
ont accru l’autonomie des individus. L’organisation
posent la question
pour plus de profitabilité impacte significativement
du travail en réseau, le développement du noma-
par Florence Rollin
du lieu de travail le
la performance organisationnelle. Quelles sont les
disme et du télétravail posent la question du lieu de
Consultante QSE et Stratégie Construction durable
marges de manœuvre des di érents acteurs ? Plu-
travail le plus e cace.
plus e cace
sieurs pistes présentées dans le Livre blanc des ser-
vices généraux semblent applicables au plus grand
À noter l’émergence du travail communautaire (le
Qualité, Sécurité, Environnement : s’investir dans la démarche QSE,
nombre.
Co-Working), tendance à la mode pour les activités
c’est prendre en compte la globalité des risques autour de ces trois
indépendantes fonctionnant en réseau et qui pour-
Raisonner « lieu de vie » et plus seulement « lieu
rait rebattre les cartes de l’organisation du travail tra-
thèmes. Sans ignorer les contraintes économiques, le conseil doit,
de travail » pour faire émerger les nouvelles attentes,
ditionnelle.
notamment, intégrer dans son activité le respect du « capital humain »
notamment celles de la génération Y (née entre
et les exigences environnementales.
1980 et 2000) accélérées par les nouvelles techno-
Santé-sécurité. Une mutation des comportements
logies qui viennent gommer les notions de lieux, en
est en marche : gérer les facteurs humains organi-
faveur des connexions permanentes.
sationnels tout autant que le changement individuel
S
structurel devient un véritable défi pour l’aménageur
itué au cœur du développement durable,
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
Gérer la mobilité et la santé-sécurité des biens et
d’espaces de bureaux, alors même que la mesure
l’immobilier d’entreprise en intègre toutes
des personnes.
de la performance au travail se fait de plus en plus
les problématiques : tout à la fois un secteur
l’arbitre de la cohésion en entreprise. L’analyse par la
économique majeur, c’est aussi un élément
On assiste aujourd’hui plus qu’hier à une financia-
Fournir des indicateurs de responsabilité sociétale
santé-sécurité au travail ouvre des champs d’inves-
de cohésion social et un grand consommateur de
risation de l’immobilier. Le détenteur d’actifs n’est
en accord avec la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001,
tigation fiables quant à la mesure de la performance
ressources. Principalement issu d’investissements
bien souvent plus l’exploitant, autrement dit celui
dite NRE (nouvelles régulations économiques pour
(ou non) au travail. À ce titre, l’exposition aux risques
financiers stratégiques ou spéculatifs, c’est sous
qui construit n’est plus celui qui habite. Le capital
les entreprises de plus de 500 salariés).
en matière de santé au travail est inscrite dans la
un climat économique singulier que sont issues les
immobilier reste donc un levier puissant de finance-
«  stratégie nationale de développement durable
2010-20131  » du gouvernement français dont les
o res immobilières.
Respecter les réglementations sanitaires et envi-
ment stratégique, notamment en période d’incerti-
ronnementales découlant de la prise en considé-
orientations prévoient déjà la prévention des risques
tude conjoncturelle.
ration d’un développement soutenable, en matière
professionnels responsables de pathologies à fort
Par conséquent, l’activité de conseil en aménage-
notamment de taxe carbone, ou encore de main-
impact sur la santé (cancers, maladies cardio-vas-
ment d’espaces de bureaux est en soi un défi éco-
Cette logique amène de plus en plus les entre-
tien de la qualité de l’air intérieur.
culaires, pathologies respiratoires…).
nomique, social et environnemental car elle a pour
prises locataires à faire des choix géographiques
vocation d’accompagner les entreprises de toutes
plus abordables financièrement : en e et, quand les
Participer à la prévention des risques psychoso-
La santé altérée au travail se manifeste bien souvent
natures dans leurs mouvements physiques et orga-
loyers sont chers, l’attitude la plus immédiate des
ciaux.
par l’absentéisme ou la rotation du personnel dont
nisationnels en adaptant les ressources spatiales.
financiers est d’optimiser la surface des bureaux. On
il reste à diagnostiquer les causes racines. Ces der-
Dans ce contexte en pleine mutation, une solide
peut alors s’interroger sur la nécessité de se rendre
Enjeux. Quels sont, aujourd’hui, les enjeux de l’or-
nières peuvent être recensées comme suit.
connaissance des évolutions réglementaires, éco-
au bureau pour travailler puisque l’espace de tra-
ganisation du travail ?
nomiques et environnementales s’impose pour
vail est plus que jamais pensé par la fonction de la
L’état moral et les risques psychosociaux liés au
délivrer le meilleur conseil.
personne qui occupera le lieu. Cette perspective
L’enjeu économique, par l’ouverture à la mondia-
climat social et aux modes de management. L’or-
permet alors de calculer le coût global du travail au
lisation et à la concurrence et qui conduit aux res-
ganisation des structures distingue plusieurs types
travers des mètres carrés alloués aux utilisateurs.
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tructurations des entreprises (fusion, regroupement,
de management et comportements associés  : le
décentralisation). Par conséquent, la mobilité et le
management par les tâches et les fonctions qui
L’obsession des stratèges de récupérer 2 à 3  % de
trajet domicile-bureau influencent l’organisation du
implique un comportement plus directif alors qu’un
La Fondation Palladio, sous l’égide de la
leurs investissements grâce au loyer les amène à
travail et favorisent le stress sur le chemin du bureau.
management par projet, transversal, sollicitera da-
Fondation de France, a pour objet d’assurer
réviser à la baisse le coût total du travail (aujourd’hui
vantage la concertation, la collaboration. Ces di é-
le rayonnement de l’industrie immobilière par
estimé entre 12 et 17 % du coût de la main-d’œuvre).
L’enjeu d’aménagement du temps de travail et
rentes méthodes peuvent créer un mal-être au tra-
le développement de la formation, le soutien
l’accélération des rythmes de travail ; ces change-
vail dont les conséquences les plus fréquentes sont
Le coût spécifique d’un bureau, quant à lui, est
à la recherche et l’octroi de bourses.
ments conduisent les entreprises à mettre en œuvre
les troubles musculo-squelettiques (TMS) mais aussi
estimé aujourd’hui à 10-15 % des dépenses d’exploi-
de nouvelles solutions, dont la standardisation et la
certaines maladies professionnelles répertoriées par
Réflexions immobilières ouvre ses portes
tation d’une organisation. Comprendre alors ce qui
mobilité des équipements ainsi que l’organisation
les préventeurs des risques professionnels et qui
à la Fondation Palladio pour favoriser le dialogue
influence l’espace de travail des collaborateurs, par
partagée des espaces et des postes de travail.
sont aujourd’hui un vrai enjeu de santé publique.
avec tous ceux qui contribuent à l’élaboration
l’étude des modèles organisationnels de l’entre-
de la Cité.
prise, devient un acte stratégique, voire civique, au
service du projet d’entreprise.
1. SNDD, adoptée le 27 juillet 2010 par le Comité interministériel pour le développement durable.
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Le bâtiment malsain identifié dans les années
lui permettant ainsi de contrôler son espace, car en
de développement durable dans le secteur du bâti-
économique, par la financiarisation du projet
1970 comme un précurseur des maladies de bu-
écho à la pyramide de Maslow1 : plus le choix est
ment. Cela a donné lieu à un premier ensemble de
immobilier ;
reau, telles qu’allergies immédiates comme rhinites
laissé à ces derniers, plus la notion d’estime de soi
lois, le « Grenelle 1 » (promulgué le 3 août 2009),
ou asthme déclenchées par l’utilisation extensive
est respectée.
qui définit notamment le cadre de réduction de la
sociale, par l’intégration des contraintes organisa-
de l’air conditionné, légionelloses provoquées par
consommation énergétique des bâtiments tertiaires.
tionnelles et l’accompagnement des changements
des germes nichés dans les appareillages de venti-
Capital immatériel. C’est pourquoi l’approche de
au sein de l’entreprise cliente ;
lation et nourris par un air moins brassé, déficiences
l’aménagement d’espaces en coût global est indis-
Bail vert1. Les priorités fixées sont de rénover les
sensorielles causées par l’éclairage artificiel. Le sur-
pensable pour éviter les aberrations ou dysfonc-
bâtiments existants et de réduire leur consomma-
environnementale, par l’anticipation des risques
dimensionnement des locaux et les fenêtres closes
tionnements d’exploitation des bureaux. En e et,
tion énergétique de 38 % d’ici 2020 ; plus spécifi-
et des évolutions réglementaires ?
favoriseraient également les arrêts de travail.
si on additionne l’ensemble des services délivrés
quement les bâtiments publics sont soumis à une
pour assurer la performance au travail, un salarié
rénovation d’ici 2012 pour une réduction de la
Pratiquer une approche par les processus et expéri-
La concentration de substances volatiles déga-
coûte environ 10 000 € par an quand il rapporte en
consommation énergétique de 40  % sur huit ans.
menter une démarche d’amélioration continue est
gées par les matériaux de construction est aussi
moyenne 120 000 €.
L’objectif fixé par le gouvernement, pour les bâti-
une solution pragmatique : de la gestion des coûts
pointée du doigt et soumise à réglementation, no-
ments tertiaires, est d’atteindre 50  kWh par mètre
de non-qualité à la conformité au Code du travail,
tamment par un a chage obligatoire depuis mai
Pour autant, faire l’hypothèse qu’un investissement
carré par an en énergie primaire, en appliquant la ré-
en passant par la responsabilisation des parties inté-
2011.
supérieur dans le confort du salarié augmentera sa
Le mode de
glementation thermique (RT 2012) issue du second
ressées et les impacts environnementaux, permet à
performance n’est pas mesurable. Par ailleurs, les
management
volet de la loi, appelée « Grenelle II », qui est entrée
l’entreprise responsable de formuler concrètement
La situation géographique des implantations
nouvelles technologies qui contribuent pourtant à
est aussi important
en vigueur en octobre 2011.
ses engagements sur le plan économique, social et
de bureaux et les trajets domicile-bureau peuvent
hauteur de 0,5 % de la croissance annuelle ont un
à adapter
environnemental.
également contribuer au déséquilibre vie profes-
e et pervers qui peut détruire le lien social (trop de
que l’espace
Ses objectifs prévoient aussi l’a chage de diagnos-
sionnelle-vie privée et altérer la santé-sécurité au
mails, trop d’informations, plus de séparation entre
lui-même
tic de performance énergétique depuis octobre
En qualité. Respecter les exigences légales, gérer
travail. Le temps de transport et les embouteillages,
vie professionnelle et vie privée). L’espace consti-
2010, l’établissement d’un bail vert pour les bâti-
les ressources, organiser la veille réglementaire,
par exemple, sont déclarés comme risque sanitaire
tue bien un «  capital immatériel  » nécessaire au
ments tertiaires de plus de 2 000 m², applicable en
structurer la maîtrise documentaire, communiquer
dans le plan développement durable français.
bien-être en entreprise même s’il est impossible de
janvier 2012 et, à plus longue échéance (horizon
sont autant d’étapes méthodologiques permettant
mesurer l’influence des conditions de travail sur les
2020), la prise en compte des émissions de gaz à
de s’ouvrir aux parties prenantes. Entrer dans une
Capital humain. Si la performance au travail n’est salariés.
e et de serre dans les constructions.
logique d’anticipation et de prévention des risques
pas clairement démontrée, à l’inverse le «  capital
est un réflexe indispensable à la pérennité de la dé-
humain » malmené par la seule préoccupation de
Quid d’un indice de performance par l’espace au
Pourquoi des dispositions aussi draconiennes ? marche et qui participe à sa qualité.
réduction des surfaces sans aménagement adapté
travail ? Mesurer la satisfaction des occupants sui-
La principale motivation consiste à lutter contre le
de son environnement de travail, accroît la perte de
vant des critères de conciliation vie professionnelle-
réchau ement climatique, déclaré enjeu planétaire
En santé et confort au travail. Écouter les utilisa-
sens et de repères et fragilise la productivité. Force
vie privée, de confort des locaux, de confidentialité
majeur. En conséquence, l’entreprise innovante du
teurs et les associer aux démarches, comprendre
est de constater que le contexte social aujourd’hui
des échanges ou encore d’harmonie des ressources
XXIe siècle doit intégrer cette dimension environne-
les interdépendances des fonctions de l’entreprise,
érode le collectif au travail au détriment d’un
spatiales à la fois respectueuses de l’homme et de
mentale dans son plan stratégique à moyen terme.
identifier les outils d’aide à la décision, proposer des
individualisme forcené, souvent alimenté par les
l’environnement reste à inventer.
Définir dans sa politique des indicateurs de préven-
solutions respectant à la fois le bien-être individuel
nouvelles technologies. Le mode de management
tion des impacts environnementaux pertinents est
et collectif, communiquer et anticiper les évolutions
est donc aussi important à adapter que l’espace lui-
une démarche de progrès.
sont les critères nécessaires à un accompagnement
même car la flexibilité de l’espace permet aussi une
CONTEXTE ENVIRONNEMENTAL
du changement réussi.
communication plus aisée, voire plus chaleureuse,
Sans s’a ranchir des réflexions purement métier,
ou du moins plus spontanée entre les collabora-
l’aménageur d’espaces détient en ce sens le pou-
En environnement. L’émergence de l’immobilier
teurs.
La consommation d’énergie des bâtiments en
voir que lui confère son statut : comme toute entité
durable et ses nombreuses démarches volontaires
France a augmenté de 30  % ces trente dernières
économique, sa responsabilité sociétale est enga-
de certifications engendrent de nouveaux indica-
La prise en compte du facteur culturel, fondamental
années. Cela comprend l’augmentation du nombre
gée, aujourd’hui plus qu’hier, au regard des enjeux
teurs de mesure du confort et de la santé au travail :
en entreprise est du ressort des professionnels des
des bâtiments, de leurs surfaces de confort et des
planétaires du climat, de l’énergie et des contraintes
certifier la qualité environnementale de l’aménage-
ressources humaines : si l’espace est structurant des
besoins spécifiques. Le bâtiment est le premier
qui pèsent sur notre propre environnement.
ment intérieur par un conseil adapté en gestion de
conditions de la coopération entre individus, des
consommateur énergétique en France, avec 43  %
la ressource spatiale fait partie des pistes légitimes à
comportements et des pratiques de management,
de l’énergie finale totale. Il contribue par ailleurs à
explorer.
la contribution de la culture à la performance de
23  % des émissions nationales de gaz à e ets de
l’entreprise ne peut être que le résultat de la poli-
serre.
PERSPECTIVES QSE POUR L’AMÉNAGEUR
tique décidée par la direction générale en la matière.
D’ESPACES DE TRAVAIL
Dans le cadre du protocole de Kyoto2, l’Union euro-
Développer la connaissance des lieux favorisera la
péenne s’est engagée collectivement à réduire ses
Dans ce contexte en pleine mutation, que devient la
communication interpersonnelle car, aujourd’hui,
émissions de gaz à e et de serre de 8 % à l’horizon
mission d’aménageur d’espaces, dans la mesure où
l’entreprise est le lieu de socialisation par excel-
2008-2012 par rapport à 1990. Le gouvernement
ce dernier doit prendre en compte toutes les parties
lence : cette dernière ne peut ignorer que la qualité
français s’est engagé à diviser par quatre ses émis-
prenantes et concilier les intérêts parfois divergents
du travail dépendra tout à la fois de la notion de bien-
sions à l’horizon 2050. Par le biais du plan Bâtiment
des principaux acteurs ? Est-il possible de résoudre
être, de motivation, d’enthousiasme, d’épanouisse-
Grenelle, l’engagement politique du gouvernement
cette triple équation :
ment, voire de plaisir. Pour cela, il faudra permettre à
français vise à prendre des décisions à long terme en
l’individu de faire sien son environnement de travail,
matière de lutte contre le changement climatique et
1. La pyramide de Maslow est une classification hiérarchique des besoins humains.
2. Le protocole de Kyoto est un traité international visant à la réduction des émissions de gaz à e et de serre, dans le cadre de la
convention-cadre des Nations unies sur les changements climatiques. Signé le 11 décembre 1997 à Kyoto, il est entré en vigueur
1. Bail vert : selon une annexe environnementale de la loi Grenelle II, le locataire et le propriétaire devront se communiquer
le 16 février 2005 et, en 2010, était ratifié par 168 pays.
mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le locataire permettra au
propriétaire d’accéder aux locaux loués pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique.